行业数据｜11月指标继续高位运行销售环比增 10%以上
jiqinggushi
14日上午，国家统计局公布了2018年前11月全国房地产行业的各项数据：2018年11月，商品房销售面积、金额环比增幅分别为12%和15%，以此估算全年销售规模或微增。新开工环比大增25%,为投资开发额累计增速高位运行提供基础，反观土地购置增速持续收窄,预计未来仍将维持小幅微降态势。
2018年11月，商品房销售面积、金额有所回升，环比增幅均超10%，一方面源于房企年末冲刺业绩加快了销售节奏，另一方面部分城市也因集中备案而迎来了成交的放量，商品房的成交均价由上月的8535元/平方米上升至8778元/平方米。
总体来看，2018年1-11月商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点，商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。目前来看，全国市场依旧保持了一定的成交热度，究其原因，主要是由于部分三四线城市因轮动作用尚处于补涨阶段，为需求提供了一定的支撑。但从核心一二线城市的表现来看，去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式，未来随着刚需和改善需求殆尽，未来销售增长难言乐观。
从前11月销售结构也印证了以上观点，各区域普遍降温：东部和东北地区市场热度有所下降，前11月商品房销售面积相比去年同期分别下降5.1%和4.4%。而中部和西部地区虽然依旧保持增长态势，但增速相比1-10月份均有下滑，增速分别回落0.8和2个百分点。
此外，参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，今年全年商品房合约销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元。而依据1-11月同比增速月度回落百分点预测，今年全年商品房销售面积和金额将达到170424万平米和149344亿元。相较去年，销售面积、金额或将持平甚至微增。
从投资开发角度来看，房企的投资热情仍然较高。11月，全国房地产开发投资额为10758亿元，与10月大体持平，环比微增0.92%，同比上升9.3%；从1-11月整体来看，开发投资额累计增速为9.7%依旧高位运行，与1-10月份持平。
目前来看，开发商投资热情持续，预计12月仍将高位维持，之所以给出这样的预判，主要源于年末将至，房企纷纷加紧了工期，希望赶在春节前出货，加快资金的回笼，从而使得现金流尽早回正。值得关注的是，发改委12月12日发布了优质企业发债融资的标准，其中房地产000736股吧)业发债融资口有所放松，加上多次降准、国债利率回落，未来房企融资成本也将有所回落，尤其是品牌房企，资金压力也将有所松弛，一定程度上将支撑其投资开发热情。
从新开工面积来看，房企基本都在加紧工期，1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持续攀升的态势，本月达到了16.8%，为近两年来新高。而从单11月来看，新开工面积也突破了2万平方米，同比增长了21.68%，环比增长了24.55%。房企新开工意愿普遍较强，主要是基于目前正处于市场下行期，多数房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完全“凉凉”前加紧出货，从而实现资金的快速回笼。
从土地购置指标来看，房企拿地热情则在逐步减弱，2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%。房企拿地节奏放缓，主要有以下几点原因：一是年末将至，各房企今年的拿地指标基本已经完成，工作的重点开始由投资向销售逐步转移，旨在年末交出满意的答卷。二是市场下行期，房企的投资态度也日趋谨慎，加之近期各城市土地市场成交惨淡，流拍增加，部分城市甚至出现了国企“托底”的情况， 未来的土地成交同样不容乐观。
综上，我们对于后市给出如下几点判断：一是今年销售规模相较去年将保持小幅微增的态势，但核心一、二线作为楼市“晴雨表”，已经持续降温，受三四线城市整体市场下行压力影响，未来增长后劲有所不足。二是投资开发增速有望高位维持，主要得益于新开工面积等先行指标支撑，房企在年末基本都加紧了工程进度，以期快速资金回笼。三是土地购置面积增速将稳步回落，本轮行情已接近尾声，房企拿地态度也会日趋谨慎，平衡成本和利润将成为未来房企的重要命题。
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