铭林的“智”与万科的“愚
■周翔宇/文
铭林国际置业有限公司和万科集团先后入主郑州美铭产业园，接手时间相差不到半年，但是铭林从这个项目中大赚一笔而退，而万科则陷入泥潭难以自拔。
前者是产业地产的老姜，后者是初来乍到的新兵，虽然万科在资金实力和品牌价值等方面都要完胜铭林，但是产业地产中的种种“潜规则”却让这家千亿级传统房企龙头撞得。
美铭科技园折射出的是铭林的“智”还是万科的“愚”？
铭林置业早在10年前就已涉足工业地产领域。为了更好地打造自身专业工业地产开发商的形象，铭林于2004年成立了坤鼎投资管理有限公司，专注于高端产业地产的投资与运营。其最成功的项目是位于亦庄开发区的数个为知名外资企业定制的企业独栋。
在看来，坤鼎更像是铭林的“脸面”，也是方便其四处拿地的敲门砖。通州区网站显示，通州区政协委员、铭林国际置业有限公司董事长邱明同样兼任坤鼎投资管理有限公司董事长，而在郑州美铭产业园项目的前期宣传中，坤鼎也被旗帜鲜明地定义为美铭园区的“专业招商团队”。
当一个坤鼎这样拥有世界500强企业定制产业园运营经验的产业地产运营商加入之后，美铭产业园的“故事”在地方眼中自然也就显得足够丰满。
然而令人意外的是，美铭产业园奠基的礼炮声犹在耳，铭林就带着“名”与“利”功成身退。其实，这又丝毫没有意外，因为这种“拿地-转让-走人”的手法对于铭林国际来说可谓轻车熟。
2011年，铭林置业位于通州台湖镇光机电一体化产业的“锦上国际”项目对外出售，当随后项目因为涉及土地性题被时，才发现，2012年4月铭林国际已经把项目转手给中城万邦投资有限公司。
显然，这块“老姜”十分清楚产业地产内的各种“规则”，在赚得盆满钵满的同时又悄无声息地将后期土地风险转移，这一手“移花接木”玩得精妙十足。无怪乎2013年底邱明一句“产业地产利润率可达800%”引得行业四座皆惊。
与铭林相比，见惯房地产行业大风大浪的万科此刻显得无比“单纯”。对于这么一块来不明的科研用地，万科轻而易举就收入囊中，最后才发现销售涉嫌违规、运营缺乏实力、变性代价高昂，最终落得个晕头转向、进退维谷。
然而，作为一家已经上市的公司，万科看走眼收了个烫手山芋却不是一句“好傻好天真”可以带过。不管是想办法打擦边球实现“非正规”销售，还是自己招商把园区填满，再慢慢运营长线持有，抑或是承认败走产业地产，以高昂“学费”变性赎身，且不谈来自投资者的压力，光是周边其他“唯万科是瞻”的产业地产商们那炽热的目光，就够万科一受。
实际上，产业地产行业的开发主体多元化已经成为一种必然，君不见阿里巴巴[微博]都开始布局物流地产了，还有什么不可能？而多元化的开发主体各有所长，它们的进入实际上也有利于行业的长期健康发展。
然而必须意识到的是，产业地产作为房地产行业的一个细分领域，有它独特的规则和规律，尤其是这一国内新兴行业的市场尚不成熟，许多政策和法规都存在模糊和缺失，其中隐藏着巨大的风险。类似万科这样的传统房地产企业在跨足产业地产领域时，如果对前没有一个清晰的认识，对项目缺乏细节把控和整体规划，那么“门口的人”恐怕仍会是不得其门而入。
相对地，多元化主体的进入也意味着产业地产行业的竞争将更加激烈。当潮水退去时，一些浑身小聪明、专业钻的产业地产“老手”也将露出裸泳者的真容。
铭林的“智”和万科的“愚”都不应是一个成熟产业地产开发商的常态，而要在产业地产领域真正闯出自己的一片天，恐怕只有“大智若愚”才是唯一的正道。
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